「民泊 × マンスリー」のハイブリッド運用って具体的にどうすればいいの?

2018年6月から住宅宿泊事業法(民泊新法)が施行されるに伴い、年間で180日間の民泊営業が認められます。マンスリーマンションやサービスアパートメントを経営される方は、民泊新法施行後にさらに収益を上げるため、民泊での運用を行うべきかを考えている方も少なくないかと思います。また、よく「民泊 × マンスリー」のハイブリッドでの運用と目にしたり、耳にしたりはするものの、具体的にどうすればいいか、全体像が見えない方もいるのではないでしょうか。ここでは、「民泊 × マンスリー」の運用についてどのようにすればいいかご説明します。

「民泊 × マンスリー」のハイブリッド運用戦略とは

住宅宿泊事業法(民泊新法)によって、Airbnb、HomeAwayなどの民泊予約サイトは、掲載物件に民泊届出番号があるかを確認し、毎年2回予約情報を観光庁に報告することが義務付けられました。さらに、物件オーナーは予約情報を2か月に1度提出する必要があります。また、民泊営業は年間最大180日と制限されるなか、もし近隣住民や住宅管理者等からクレームがあれば、その都度180日以上営業していないかをチェックされることとなります。物件オーナーがこうした状況の中で利益を最大化にするためには、物件を民泊だけでなくマンスリーマンションとしても売り出すことが鍵になります。

それではマンスリーと民泊予約を同時に行ううえでデメリットはあるのでしょうか。

例えば、ゲストAさんが2月15日から2月18日までの3日間の予約を先にしたとします。そうすると、1月1日~3月31日までの3か月をマンスリーで入りたいゲストBさんの予約を受けることができなくなります。

このように、民泊とマンスリーを同時に出すと、より長期で入ってくれるゲストを見過ごしてしまうケースもあるのです。

かねてこうした課題に対しては「民泊 × マンスリー」のハイブリッド戦略とテーマ設定し、物件オーナーの収益最大化に向けて取り組んできたシンガポール発のメトロレジデンスがありますが、そのメトロレジデンスが考えている戦略をご紹介します。今回は、ビル所有者・不動産管理会社と個人経営のオーナーが、それぞれどのような戦略を考えるのがベストなのかをみていきます。

ビル所有者・不動産管理会社

マンスリーマンションやサービスアパートメントが10部屋あるとすると、5部屋を民泊用・残りの5部屋をマンスリーとして貸し出すのがシンプルな方法です。こうすることで、マンスリーと民泊の利用状況を比べながら調整することができます。

民泊×マンスリー ビル所有者・不動産管理会社

個人経営のオーナー

民泊物件を個人で所有している人は、自分の家の一角を貸し出していることが一般的ではないでしょうか。できるだけ多くのゲストに提供したいところですが、部屋の数には限りがあります。そんななか、どのように運用していけば一番よいのか考えていきましょう。

1.マンスリーでの予約を優先

マンスリーの予約を優先し、空いた日を民泊で埋めるやり方です。マンスリーでの平均滞在日数は1か月~3か月と、安定した収益を得ることができるためおすすめです。

例えば、マンスリーマンションとして1月1日~3月31日と5月1日~6月30日までの2つの予約が入った場合、4月は民泊の予約を受け付けるという方法です。

マンスリーを優先させると稼働率を最大化させることができます。メトロレジデンスで運営している物件では、80%をマンスリー、20%を民泊で併用して運営し、平均90%の稼働率を達成しています。

民泊×マンスリー 個人経営のオーナー マンスリーでの予約を優先

2.民泊(デイリー)での予約を優先

デイリーでの予約を優先させたい場合、1年間のうち旅行者の多い約6か月間をデイリーにし、残りの月をマンスリーで併用する方法がおすすめです。

民泊×マンスリー 個人経営のオーナー 民泊(デイリー)での予約を優先

この方法だと民泊の予約を最大化させることができますが、4月から始まるビジネス利用の需要ピークは逃してしまう可能性があります(一般的に東京の旅行シーズンは4月~9月のため)。また、多くの会社でクリスマスや年末年始は休みになり従業員が帰省・帰国をするため、12月下旬はマンスリーマンションでは空室が出てしまうかもしれませんが、その際は民泊で調整するのがよいでしょう。

民泊の時期を6か月連続ではなく、断続的に開放するのはおすすめできません。というのも、マンスリーマンションの平均滞在日数は1か月~3か月であるため、マンスリーでの予約を受けられない可能性があるからです。また、マンスリーでは空室が出てしまう月(例えば、12月)に、マンスリー予約でちょうど空いている日(例えば、12月24日~12月31日)に宿泊する人を探すのは難しいからです。

民泊(デイリー)での予約を優先 非推奨の方法

このように、民泊とマンスリーの併用で運営することにより、収益を上げることができます。民泊だけで100%運営するほど魅力的ではないですが、デイリーとマンスリーを併用することで、一般賃貸で得る家賃収入よりも収益を上げられる可能性が高くなります。

「民泊 × マンスリー」のハイブリッド運用を行うには

「民泊 × マンスリー」での運用に対応したサービスを提供している企業としてメトロレジデンスを挙げましたが、メトロレジデンスではビジネス目的で滞在を希望しているゲストに対する部屋の貸出サービスを提供しています。

メトロレジデンスではすべての物件を審査し、オフィス街からのアクセスの良い高品質な部屋を厳選して掲載するという特徴があります。同サイトへ掲載することで、ビジネスユーザーの期待に応えるための一定の品質を保持する意識を保ちながら、高品質な物件を求めるユーザーからの定常的な利用を期待できます。オフィス街に物件を持ち、かつ賃貸収益よりも高い収益をもたらしたいというオーナーの方は相談してみてはいかがでしょうか。

【関連ページ】「新法施行後の民泊+マンスリーハイブリッド戦略」メトロレジデンス・Lester Kang氏
【関連ページ】【サービスアパートメント】MetroResidences
【参照ページ】「民泊」&「マンスリー」のハイブリット運用戦略

(MINPAKU.Biz編集部)

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