コロナショックで改めて考える民泊投資のメリット・デメリット

コロナショックで民泊投資のリスクを改めて考えさせられたという投資家の方も多いと思います。投資家は、この状況下で民泊投資についてどのように捉え、行動していけばよいのでしょうか。

この記事では、民泊投資のデメリットを冷静に受け止めて、メリットを生かして収益につなげていくことを考えてみます。

1.コロナショックで改めて考える民泊投資のメリット

民泊投資には、賃貸不動産と比較して高い収益性、インバウンド需要の増加にともなったニーズの増加、社会問題化している空き家活用の手段など、様々なメリットがあります。

民泊投資は自由に宿泊価格を設定できるため、需要の増加に伴って宿泊価格を高く設定することも可能です。契約期間中の家賃が固定する賃貸不動産と比較しても収益の流動性が高く、集客次第では非常に高い収益を上げられる特徴を持っています。

しかし、2020年2月に感染が拡大した新型コロナウイルスの影響により、増加傾向にあった民泊の需要も大きく減少する結果となりました。次に、コロナショックが民泊投資にどのような影響を与えるのか見て行きましょう。

2.コロナショックで改めて考える民泊投資のデメリット

観光庁の発表した、「2020年2月~3月の住宅宿泊業の宿泊実績」によると、コロナ禍の影響が特に大きかった東京都では、宿泊者数は2019年12月~2020年1月に比べて、45.5%と半分以下になっています。

2020年2月以降のコロナショックの影響により、民泊は厳しい運営状況となっていることが分かります。インバウンド需要については全国的にも激減しており、前回比37.8%と4割を下回っている状況です。

民泊はインバウンド需要の増加による宿泊ニーズの拡大の影響が大きい投資手法です。また、賃料が固定である賃貸不動産と比較して高い収益性を持つ反面、収入が減少するリスクもまた大きいという特徴を持っています。

コロナ禍の収束までインバウンド需要の回復が見込めない可能性もあり、稼働率が今までの半分以下という状態で運営を続けていくのは非常に厳しいと言えるでしょう。

また、民泊のデメリットにはもう一つ、初期投資費用や運営費などの維持管理費がかさむということがあります。

民泊投資は融資を受けて初期投資をするケースも多くあります。収益予測が立たない状況が長期化すると返済資金を確保できずに赤字になってしまい、物件自体を手放さざるを得なくなる可能性もあるでしょう。

3.民泊投資、コロナショックへの対策は?

民泊のリスクばかりが一時的に顕在化している現状ですが、民泊はうまく稼働すれば賃貸不動産よりも高い収益性を持っています。

事業というのは、悪いときもあれば良いときもあります。すでに民泊投資を行っている方も、あきらめてしまうのではなく、まずはひとつひとつ対策を行っていくことが大切です。

3-1.補助金の利用や他需要の転用

コロナ禍の民泊業の苦境を凌ぐ方法として、補助金の利用が考えられます。経済産業省の持続化給付金のほかにも、各地方自体がコロナによる休業要請に応じた事業者に対し、休業協力金(名称は自治体によって異なります)を交付しています。(*中小企業庁「持続化給付金」を参照)

また、民泊仲介業者大手のAirbnbは、2020年3月14日~5月31日までの予約について、コロナの影響で予約がキャンセルとなった民泊事業者に25%のキャンセル料を払うとしています。

まずはこのような補助金や業界の支援を積極的に受けて、運転資金に充て、事業を継続させていくことが大切です。

3-2.コロナ収束後の民泊投資

ワクチンが開発されるなどしてコロナ禍が収束すれば、インバウンド需要が今まで以上に増加することも考えられます。オリンピックも中止ではなく延期となっており、今後もリーズナブルに宿泊したいというニーズが増加していく可能性があります。

また、宿泊ニーズが回復してきた頃に周辺エリアの競合が離脱して少なくなっていれば、宿泊料の単価が今までより高くなる可能性もあります。インバウンド需要が一時的に落ちている現状をしのぎ、コロナ禍の収束後に備えることで、需要の回復を待つというのも一つの方法と言えるでしょう。

一方、インバウンド需要が低下している状況が長期化してしまう場合に備え、物件の売却査定など、早めに準備や対策を進めておくことも大切です。おおよその売却価格や売却に必要な期間を知ることで、いざという時の対策を立てることが出来ます。

このように、現時点でのキャッシュフローに加え、将来を見据えた長期的な視点を持ち、双方のバランスを取りながら投資判断を下していくことが大切です。

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3-3.これから民泊投資を始める場合は分散投資を

コロナショックの影響により民泊物件の収益性が低下した結果、民泊物件の価格は下落傾向にあります。これから民泊投資を始める方にとって、民泊物件が安価に売りに出ている今は、初期投資を抑えて収益性の高い物件を入手できるチャンスといえます。

しかし、コロナショックによってインバウンドの需要回復が不透明な状況では、投資資産を一か所に集めるのはリスクが高まります。そこで、その他の投資と組み合わせ、分散投資を行うことを検討しましょう。

例えば、インバウンド需要の影響を受けにくい普通賃貸経営などの不動産投資や、少額で始められるクラウドファンディング投資など、投資資金を集中させず、その他の投資方法と民泊投資を組み合わせて分散投資をしてみましょう。

安易に低価格の民泊物件を取得するのではなく、リスク分散の観点から様々な投資方法を組み合わせていくことが重要です。

まとめ

民泊投資は、インバウンド需要の増減の影響を受けやすく、ハイリスクではあるものの、ハイリターンを狙える投資です。

既に民泊投資を行っている方は、助成金などで現況を乗り切り、将来の宿泊ニーズの高まりに備えることを検討してみましょう。

これから民泊投資を始めようとしている方はリスクを分散させるために、普通賃貸投資など、その他の投資方法と民泊投資を組み合わせることを検討してみてはいかがでしょうか。

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