民泊・Airbnb運用代行会社を選ぶ際に見ておきたい10のポイント

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Airbnbなどのバケーションレンタルサイト(民泊仲介サイト)を活用して部屋を貸し出すホストの数が日本全国で急増していることを受けて、それらのホストを支援する民泊・Airbnb運用代行会社の数も非常に増えてきています。そのため、ホストの皆様からは、よく「どの会社に依頼したらよいか分からない」「おすすめの会社を教えて欲しい」という声を聞くようになりました。そこで、民泊・Airbnb運用代行会社を選ぶ際にぜひともチェックしておきたいポイントについてまとめました。

民泊・Airbnb運用代行会社を選ぶ際に見ておきたい10のポイント

ここでは、代行会社選びの際に、比較する基準として意識しておきたいポイントを10にまとめました。いずれも重要なポイントであり、全てがウェブサイト上で公開されているわけではありませんので、依頼する際には可能な範囲で事前にヒアリングしておくことをおすすめします。

  1. 信頼性(会社概要など)
  2. 代行件数・実績
  3. 平均稼働率・実績
  4. サービス内容
  5. 料金
  6. 透明性(アカウントをどちらが保有するか)
  7. 定期報告レポート
  8. 顧客フォロー
  9. トラブル防止・対応力
  10. パスポート取得やカギの受け渡しの直接対応の可否

ここではそれぞれのポイントについて詳しくご紹介していきます。

1. 信頼性

最初に必ずチェックしておきたいのが、その会社の信頼性です。会社の信頼性を見極める際の簡単なポイントをご紹介しておきます。

  • ウェブサイト上で会社名を公開しているか
  • 資本金を公開しているか・少額ではないか
  • 経営者が顔写真を公開しているか

絶対の前提となるのは、代行サービスの運営元となる会社名をウェブサイト上で公開しているか、という点です。また会社としての信用力を見る上では資本金も一つの目安となります。資本金がしっかりと明記されているか、その金額が10万円、100万円などあまりに少額でないか、なども検討材料にはなるでしょう。そして、会社の経営陣などがウェブサイト上でしっかりと顔写真を公開しているかも重要です。民泊・Airbnb運用代行会社のほとんどは新興系の小さい会社ですので、長期に渡ってパートナーとして付き合っていけるだけの信頼性があるかどうかは必ず確認するようにしましょう。

2. 運用代行件数・実績

現在の運用代行件数や実績がどの程度あるのかも一つのポイントとなります。ウェブサイト上では運用事例をいくつか紹介しているだけといったケースがほとんどですが、具体的な運用件数を公開している、もしくは聞けば教えてくれる会社は、それだけ実績があり、多くのホストから信頼されているということです。

3. 平均稼働率・実績

運用代行件数だけではなく、その物件がどの程度稼働しているかもポイントです。運用物件の平均稼働率を教えてもらえる会社は信頼できます。ただし、実際の稼働率については公開してくれない会社もありますので、ここは聞けたら聞く、という程度で良いでしょう。

また、どの会社も上手く運用できている物件もあればそうでない物件もあり、ウェブサイトなどに掲載されている運用物件の事例は当然ながら取扱い物件の中でも特に成果を上げている物件の事例ですので、その稼働率や売上の数値がそのまま自身の物件で実現できるとは限らないということを頭に入れておきましょう。

民泊の運用においては、運用代行会社のノウハウもさることながら、やはりエリアやアクセス、設備や間取りなど物件自体の魅力が稼働率に大きく影響してきますので、そもそも民泊運用に不向きな物件を取り扱ってもらう場合は、あまり期待しすぎないことも大事です。

4. サービス内容

民泊・Airbnb運用代行サービスには、民泊許可物件の紹介から家具・インテリアの購入代行、プロカメラマンの写真撮影やリスティングページの作成代行といった運用初期のセットアップから、リスティングの上位表示対策、価格調整、ゲストメール対応、スケジュール管理といった運用フェーズにいたるまで様々な作業が含まれています。また、集客に活用してもらえるサイトはAirbnbだけなのか、その他のサイトも対応してくれるのか、言語対応はどこまでしてくれるのか、なども会社によって異なりますので、依頼にあたっては事前にしっかりとサービス内容を確認しておく必要があります。

特に注意しておきたいのは、言語対応の部分です。民泊運用においては外国人ゲストに対応するための多言語対応が必要不可欠となりますが、代行会社のウェブサイト上に日・英・中・韓と書いてあったとしても、それはリスティングページの作成言語なのか、メール・電話の対応言語なのか、ハウスマニュアル・観光ガイドなどツール類の対応言語なのか、などその範囲がよく分からないケースがあります。また、言語対応についてはオプション料金となっているケースなどもありますので、細かく確認するようにしましょう。

5. 料金

運用代行にかかる料金もやはり重要なポイントです。民泊運用においては売上の15%~30%に清掃費用を加えた金額を代行手数料として請求されるのが一般的ですが、この料率は会社によって大きく異なります。目安の料率としては20%前後に設定している会社が多いようですが、仮に料率が同じでもサービス内容やその範囲は異なることがありますので、料金については下記をしっかりと確認しておくようにしましょう。

  • 料率の元となる売上の定義(ゲストが支払う清掃費用を含むか除くか)
  • 料率
  • サービス提供範囲
  • オプションサービスと料金
  • 清掃費用

6. 透明性(アカウントをどちらが保有するか)

民泊・Airbnb運用代行会社にAirbnbなどバケーションレンタルサイトのアカウント運用を依頼する際に、自分自身のアカウントで運用してもらえるのか、それとも代行会社のアカウントを利用して運用するのかを確認するようにしましょう。ホストの希望に応じてどちらのタイプでも運用可能な会社もありますが、仮に代行会社のアカウントで運用する場合、ゲストとのやり取りなど運用の中身を見せてもらえないことがあります。

実際の運用の透明性が担保されていないと、ゲストからの問い合わせにしっかりと素早く対応してくれているのかなど分からず、ベストな運用なのかどうかを確認する術がありません。運用のアカウントをどちらが保有するかは大事なポイントでもありますので、必ず確認するようにしましょう。

7. 定期報告レポート

民泊・Airbnb運用代行会社が、物件の稼働状況や収支状況を定期的にレポートとして報告してくれるかどうかもポイントの一つです。報告という業務が入ることで双方にPDCAサイクルが生まれ、稼働率向上に向けた課題の発見と改善のアクションを継続的に行うことが可能となります。

8. 顧客フォロー

契約時の説明や契約後に運用が始まってからもしっかりと質問や相談に対応してくれるか、という点も重要です。毎回親切に対応してくれる会社もあれば、運用後の顧客フォローについては皆無と言っていいほど対応してくれない会社もあるようです。民泊運用を成功させるためには代行会社と長期的に信頼関係を築いていくことが必要不可欠です。「ホストの大事な資産を預かって運用を任せてもらっている」という責任感が感じられない代行会社に依頼することはやめましょう。

9. トラブル防止・対応力

民泊の運用にはトラブルがつきものです。そのため、そもそもトラブルが起こらないように、事前の防止策をどこまで練ってくれているか、そして万が一トラブルが起こってしまった際、どこまで対応してくれるか、というトラブル防止とトラブル対応の双方についてしっかりと確認しておきましょう。

民泊運用の実績が豊富な代行会社は既に様々なトラブルを経験していますので、必然的に様々なトラブル防止ノウハウを持っています。

例えば、「ゲストのゴミ捨ては共用のゴミ捨て場を利用するとトラブルになりやすいので、ベランダにポリバケツを置いてそこに捨ててもらうようにする」「ハウルルールはいくら丁寧に作成しても冊子を置いておくだけではゲストは見てくれないので、禁煙やゴミ捨てといった必須の注意項目はラミネートにして目立つ場所に貼っておく」「電球や電池が切れたときのために予備を必ず用意しておく」など、トラブルを防いだり対応したりするためのノウハウは会社によっても大きく異なります。

このあたりがしっかりしている会社だと安心して運用を任せることができますので、ぜひ事前に確認しておくことをおすすめします。

10. パスポート本人確認やカギの受け渡しの直接対応の可否

民泊・Airbnb運用代行会社の中には、民泊運用によるトラブルを防ぐために実際に店舗や窓口を設けて宿泊しに来たゲストに対してパスポートによる本人確認およびコピーの保管や、カギの直接受け渡しなどに対応してくれる会社も出てきています。民泊をめぐってはテロへの利用などセキュリティ・安全面への懸念が高まっていますが、こうした部分もしっかりと対応してくれる会社であれば安心して依頼することが可能です。

まとめ

いかがでしょうか?上記のように、民泊・Airbnb運用代行会社に依頼するにあたっては事前にしっかりと確認しておきたい項目がたくさんあります。また、上記の情報は全てがウェブサイト上に公開されているわけではありませんので、自らメールや電話などで問い合わせる必要もあるでしょう。少し手間はかかりますが、民泊運用の成功の可否は代行会社選びで決まると言っても過言ではありません。最初が一番肝心だということを忘れずに、ぜひ慎重に検討して本当に信頼できる代行会社と出会いましょう。

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(MINPAKU.Biz 編集部)

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