自己運用 vs 運用代行、どっちがいいの?

これから民泊ホストになろうとお考えの方の中には、自分自身で一からやってみようか、それとも代行会社に任せてしまおうか、迷っている方もいるかもしれません。そこでここでは、民泊ホストになる場合、「自己運用」と「運用代行」のどちらがよいのかについて説明していきます。

民泊ホストになる場合、大きく分けて下記3通りの方法があります。

  1. 自分自身で全てを運用する
  2. 運用の一部を代行会社に任せる
  3. 運用の全てを代行会社に任せる

それぞれの方法のメリット・デメリットを簡単に表にまとめると、下記のようになります。

手間 コスト 利益率 利益 総合
自己運用 ×
大変

かからない

高い
○(上級者)
×(初心者)
一部を代行で運用
少し大変

少しかかる

普通
◎(上級者)
○(初心者)
全部を代行で運用

かかる

低い

多い

ここでは、運用にかかる「手間」「コスト」、そしてその結果として得られる「利益率」「利益」という4つの観点から3つの運用パターンを比較して、それぞれのメリット・デメリットについて考えてみたいと思います。

収益よりもホストライフを楽しみたい方は自己運用!

自己運用の場合、インテリア・内装の充実や部屋の写真撮影、Airbnbをはじめとする各種民泊サイトへの登録、ゲストとのやり取り、鍵の受け渡し、清掃など、一連の業務を全て自分自身で対応する必要があります。

この場合、当然ながら非常に多くの手間がかかることは覚悟しなければいけません。また、民泊サービスを利用するゲストの多くが外国人となりますので、ゲスト対応においては英語や中国語などの外国語に堪能であることも求められます。

さらに、Airbnbなどの民泊サイトの中で自身の物件を目立たせるためには、写真を工夫する、説明文を充実させる、価格を相場よりかなり低く設定する、などかなりの努力を要します。自身の物件を民泊代行サービス会社に費用を支払って運用されている物件よりも魅力的に見せるのはそう簡単ではありません。

そのため、収益を何より重視したいという方は、自己運用はおすすめできません。その代わり、上記のように「手間暇をかけてでもゲストをもてなしたい」「実際に自分の部屋でゲストと交流したい」など、収益以外の部分を目的としてホストになりたい方にとってはおすすめです。

全てを自分で運用する場合、代行サービス会社に費用を支払う必要がないぶん利益率は高まるのですが、そのぶん物件の稼働率を高めることが難しくなるため、最終的に手元に残る利益はなかなか多くできない、という点だけはしっかりと理解しておきましょう。

ホスト上級者におすすめなのは一部代行運用!

民泊ホストの運用業務を全て任せるのではなく、一部だけを切り出して民泊代行サービス会社に任せるというのがこのパターンです。

一部代行運用パターンは、ホスト上級者、つまり一定期間ホストとしての経験があり、運用ノウハウをある程度持っている方にとってはおすすめの手法です。なぜなら、民泊ホストに関わる業務の一部を上手く代行業者に切り出して依頼することで、完全に全ての運用を代行する場合と比較してコストを大幅に抑えることができるからです。それでは、なぜ一部運用代行にするだけでコストを大きく抑えることが可能なのでしょうか?

その理由は、民泊運用代行サービス会社に支払う手数料の仕組みにあります。一般的に、民泊運用代行サービス会社にまるごと完全運用代行を依頼した場合、民泊により得られた収入の15~30%程度を手数料として支払う形になります。

この「%」という料率形式での支払いがポイントとなります。売上を「%」で割る場合、当然ながら売上が増えれば増えるほど手数料も増えることになります。例えば手数料が20%の場合、月間収入が40万円であれば手数料は8万円、月間収入が50万円であれば手数料は10万円、といった形です。

もちろん民泊代行サービス会社にとってはこの料率形式があるから、少しでも稼働率を高めて売上を最大化しようというインセンティブが生まれるわけですが、代行を依頼するホストの立場からすると、せっかく売上が増えてもそのぶん多くの手数料を持っていかれると、最終的に手元に残る利益は思った以上に増えないということになってしまいます。

しかし、運用の全てを代行会社に任せるのではなく、例えば「清掃業務だけを任せる」「写真撮影だけを任せる」「コンテンツやメールのテンプレート作成だけを任せる」などのように運用の一部だけを切り出す場合、これらのサービスの多くは月額固定費用となっているため、売上がいくら増えようと月額の支払い費用は変わらず、そのぶん利益の額を増やすことができるようになるのです。

民泊サービス代行会社の中にはこのように一部のサービスだけを提供している会社も多く存在していますので、それらの会社のサービスを上手く組み合わせて活用することで、なるべく手間をかけずに利益を最大化する、というのがこのパターンです。

基本的に一番おすすめなのは完全運用代行!

そうはいっても、運用にかかる手間や最終的な利益などを総合的に考慮すると、やはり一番おすすめなのは運用の全てを民泊代行サービス会社に任せてしまうというやり方です。もちろん代行サービス会社の中でもサービスの品質に良し悪しはありますので、そこは慎重に比較・検討する必要があります。

なぜ完全運用代行が一番良いのかというと、手間がかからないのはもちろんなのですが、それ以上に重要なことは、「完全運用代行サービスを利用したほうが結果としては物件の稼働率を一番高めることができ、収益が最大化できるから」という点に尽きます。

物件の稼働率を高めるためには、そもそもの物件自体の立地条件はもちろんですが、それ以外にもプロのコーディネーターがセットした内装インテリア、プロのカメラマンが撮影した見栄えのよい写真、充実した多言語対応の物件情報、Airbnbなど民泊サービスサイトの検索結果における上位表示対策、予約率を最大化するための自動価格調整システムなど、素人ではとても対応しきれないような様々な運用ノウハウを駆使する必要があります。

完全運用代行の場合は手数料を15~30%程度支払う必要がありますので、売上に対する利益率は決して高くありません。しかし一番大事なことは、言うまでもなく最終的にいくらの利益が手元に残るかというその絶対額です。その点で比較すると、ほとんどの方にとっては完全運用代行パターンが一番おすすめの運用方法だと言えます。

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(MINPAKU.Biz 編集部)

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