不動産投資と比較して、民泊の利回りってどうなの?

民泊ホストに興味をお持ちの方には、不動産投資の一環として民泊物件の運用に興味をお持ちの方も多いのではないかと思います。実際にAirbnbなどを活用して部屋を貸し出している方の中には、自身が持っている物件を通常の賃貸から民泊に切り替えたことで不動産投資としての利回りを大きくアップさせたという方も多くいます。

一般的な賃貸とAirbnbなどを活用した民泊を不動産投資としての利回り面から比較すると、一体どの程度の差が出るのでしょうか。ここでは、両者の利回りについて解説していきます。

通常の賃貸における利回り

不動産投資において一番重要なのは何と言っても「利回り」ですが、一言で「利回り」といっても実際には複数の意味が含まれています。一般的に利回りは下記3種類に分かれます。

  • 表面利回り
  • 想定利回り
  • 実質利回り

表面利回り

よく不動産投資の広告などで見かける利回りが、この表面利回りで、グロス利回りとも言います。この利回りは、単純に年間の家賃収入を購入金額で割った数字となりますので、非常に大まかな指標です。表面利回りの場合、物件の管理維持費や税金などは一切考慮されていませんので、例えば表面利回り10%と書いてあったとしても、実際に10%の利益が手元に残るわけではありません。

想定利回り

想定利回りは言葉通り、物件の現状の賃料収入や相場賃料を基にして算出される利回りのことを指します。想定利回りの場合、現状の賃料収入が今後も安定的に維持できる場合や、現状空室の場合には相場となる賃料で入居者を途切れずに確保することができた場合には問題ないのですが、やはり不動産投資には一定期間の空室や、空室を埋めるための賃料値下げといった想定外のマイナスはつきものですので、実際には想定利回りを下回ることが多いのが現実です。

実質利回り

やはり一番重視するべきは実質的な利回りです。実質利回りとは、毎年かかってくる税金や物件の維持・管理に必要な費用などを差し引いて計算した利回りのことを指します。実際に手元に入ってくる利益を現実的に想定する上で、一番役立つ指標です。

不動産賃貸の実質利回りは4~6%程度

不動産を購入して賃貸に出す場合、一般的に実質的な利回りは4~6%程度と言われています。もちろん利回りは物件の条件により異なります。新築・中古などの条件によっても異なりますし、そもそもの利回りを算出する分母自体が物件の購入価格となりますので、不動産市場の景況感によっても利回りは大きく左右されます。

また、利回りが高いということは、金融の世界ではリスクが高いということを意味しますので、必ずしも利回りが高ければいいかというとそうではないのが難しいところです。そのため、不動産投資を目的として物件を購入する場合、利回りを高く設定しないと売却できない何らかの理由があるという逆の側面も考慮する必要があります。

実質利回りが4~6%ということは、初期投資を回収するためには20年前後かかる計算になります。もちろん実際には20年以上保有しなくても途中で売りに出すこともできますので、ほとんどの不動産投資家は物件価格が安いタイミングに購入し、利回りを稼ぎながら物件価格が高騰したタイミングで売り抜ける、という行動を狙います。

しかし、これも「言うは易し、行うは難し」の典型で、実際には高値で物件を掴まされ、想定の利回りを担保できずに安値で売りに出さざるを得なくなる、ということもよく起こります。このあたりは一般的な株式投資などと同様ですね。

Airbnbなどを使って民泊ホストになると利回りはどのくらい?

自身の物件を賃貸に出さずに、自身で所有しながらAirbnbなどの民泊サービスを利用して短期貸出を中心に運用するケースを考えてみましょう。MINPAKU.Biz編集部が代行をお手伝いしている2物件の事例をご紹介します。

事例1

家賃:111,000円・収容人数:5名・駅徒歩:徒歩3分・面積:40.51㎡・間取り:1DK

  • 月平均売上:423,000円
  • 平均稼働日数:25日
  • 売上/家賃:381%

事例2

家賃:80,000円・収容人数:5名・駅徒歩:徒歩7分・面積:34.50㎡・間取り:1DK

  • 月平均売上:386,000円
  • 平均稼働日数:27日
  • 売上/家賃:482%

いずれの事例においても、民泊サービスの利用を通じて通常の家賃を遥かに上回る、3倍~4倍以上の収入を得ていることが分かります。しかし、もちろんこれらの収入の全てが手元に残るわけではありません。代行サービスを利用する場合、下記のようなコストがかかります。

  • Airbnbへの手数料:3%
  • 代行サービス会社への手数料:15~30%
  • 維持費(消耗品費・通信費・光熱費など):数万円

仮に維持費が毎月固定で5万円、Airbnbおよび代行サービス会社への手数料があわせて25%だったと想定して事例1、事例2のケースを考えてみると、手元に残る利益はそれぞれ下記のようになります。

  • 事例1:267,250円(423,000円 × 75% – 50,000円)
  • 事例2:239,500円(386,000円 × 75% – 50,000円)

これらの数値を賃貸として貸し出す場合と比較すると、収益率は下記のようになります。

  • 事例1:242%(267,250円/家賃:111,000円)
  • 事例2:299%(239,500円/家賃:80,000円)

民泊の利回りは賃貸の約2~3倍!?

つまり、手数料や経費などを差し引いた後でも、通常の賃貸として貸し出す場合に比べれば、約2倍~3倍の利回りが確保できるということが分かります。もちろん、上記は民泊代行サービスを活用して最適な運用を心がけ、宿泊の稼働率をしっかりと高めた成功事例を基にしたシミュレーションですので、民泊ホストになれば必ずしも賃貸収入を上回る収入が得られるというわけではありません。

しかし、少なくとも民泊には上記のような通常の賃貸を大きく上回る利回りを確保できるチャンスがあるということです。だからこそ、今日本中の物件オーナーが、新たな不動産投資の千載一遇のチャンスとして「民泊」に熱い視線を注いでいるのです。

まずは不動産投資の基礎知識を身につけよう!

上記で見たように、民泊運用は利回りという観点から考えても非常に魅力的な不動産投資の選択肢となります。一方で、民泊をめぐっては法規制やゲストと近隣住民とのトラブルなど、想定外のリスクも考慮した上で慎重な投資判断を行う必要があります。

不動産投資に慣れている方であれば問題ないかもしれませんが、初心者の方は、「民泊は儲かる」「民泊はおいしい」といった言葉を鵜呑みにするのは危険です。民泊運用を始める上では、適切な物件選びから運用利回りに対する感覚、不動産投資に絡むリスクなど、まずは下記サイトやセミナーなどで不動産投資の基礎知識を身につけた上で検討することをおすすめします。

おすすめは民泊対応マンションを開発中のシノケングループのセミナー

不動産投資の基礎知識を身につける上では、不動産投資のセミナーに参加したり、プロに相談したりするのが一番効率的です。そこでここでは一つ、おすすめのセミナーをご紹介したいと思います。MINPAKU.Bizがおすすめするのは、アパート・マンションの販売や賃貸管理を手がけるシノケングループの無料セミナーです。シノケングループは2015年12月、日本初の民泊特区となった東京都大田区で民泊対応型の投資用マンションの開発を行うことを発表するなど、いちはやく民泊事業へ参入している注目の企業です。

今後、民泊運用を視野に入れた投資用マンションを東京各地で計画中とのことですので、一般的な不動産投資に加えて、民泊対応型のマンション投資に関する最新情報も得られる可能性があります。シノケングループでは不動産投資の初心者向けの無料セミナーを頻繁に開催していますので、まずは情報収集と勉強を兼ねて気軽に参加してみることをおすすめします。

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MINPAKU.Biz 編集部が、民泊運用に役立つおすすめのサービスを厳選ピックアップし、ご紹介しています。民泊ホストの皆様はぜひご活用ください。

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(MINPAKU.Biz 編集部)