【初心者必見!】民泊投資の始め方

民泊投資とは?

ここ最近、不動産投資の中で一番注目を集めている投資、それが「民泊投資」です。民泊投資とは、一軒家やマンション、オフィスなどの空室を民泊用の宿泊施設として貸し出し、収入を得る方法を指します。民泊は高利回りを実現できる新たな不動産投資の手法としてだけではなく、訪日外国人の集客による観光振興、地方創生、空き家対策などの一環としても注目を集めており、今後、さらに市場が拡大することが予想されています。そこでここでは、民泊投資に興味がある方のために、民泊投資の基礎から具体的な始め方まで詳しく解説していきます。

なぜ民泊投資が注目されているのか?

民泊投資に限らず、投資を成功させるためにはマクロな動向をしっかりと理解し、投資する市場が成長性のある市場であることを確信することが必要不可欠です。そこで、ここではなぜ民泊投資が新たな不動産投資の手法として注目を集めているのかについてご紹介します。

民泊投資が成長性の高い投資市場として注目を集めている代表的な理由としては、下記の4つが挙げられます。

  1. 世界中で進むシェアリングエコノミーの流れ
  2. 国家戦略としてのインバウンド振興
  3. 進む規制緩和と法整備
  4. 2020年東京五輪

ここではそれぞれのポイントについて詳しくご紹介していきます。

1. 世界中で進むシェアリングエコノミーの流れ

「民泊」は日本だけで流行っているものなのかというと、そうではありません。実は、今世界全体で同じことが起こっているのです。その背景にあるのが、「シェアリングエコノミー(共有型経済)」という新たな経済システムの台頭です。この世界全体のマクロな流れを理解しておけば、日本における民泊投資の成長性についても確信が持てるはずです。シェアリングエコノミーとは、インターネットなどを通じて個人間が直接「モノ」や「サービス」を貸し借りする新たな経済の仕組みのことを指します。今、経済活動の前提は「所有」から「共有」へと徐々に移行しているのです。シェアリングエコノミーを代表するサービスとして名前が挙がることが多いのが、民泊仲介サイト世界最大手の「Airbnb」や、配車アプリの「Uber」などです。

このシェアリングエコノミーが急速に普及している背景には、大きく分けて「技術的な革新」と「社会全体としての経済モデル転換の必要性」の2つが挙げられます。前者は、インターネットやモバイルインフラの発展、ソーシャルメディアの普及、オンライン決済の発達など様々な点が挙げられます。例えば、シェアリングエコノミーにおいては見知らぬ個人同士が自分の所有物をお互いに貸し出すことになるので、個人間の「信頼」が前提にある必要があります。

しかし、インターネットやソーシャルメディアが普及する前は、モノを貸し借りできるほど信頼できる相手の範囲は「友人」や「友人の友人」など極めて限られていました。これが、ソーシャルメディアの普及により簡単に個人の認証ができるようになったこと、オンラインによる事前決済が簡単にできることになったこと、個人間がレビューを残し合える仕組みの構築などにより、今まで一度も会ったこともない人同士がお互いを信頼することが以前より遥かに簡単になったのです。

そして、シェアリングエコノミー型ビジネスの成長を考える上で絶対に外せないのが、この新たな経済の仕組みは社会全体からの要請でもあるということです。今、世界は2050年に人口90億人を突破すると言われており、一人あたりの豊かさも拡大しています。一方で、地球という資源は一つしかありませんので、このまま世界全体が人口と一人当たりの豊かさの双方を増やしながら成長をしていくには限界があるのです。この「無限成長」から「有限成長」という大きなパラダイムシフトが、シェアリングエコノミーの必要性の背景となっています。

分かりやすく例を考えてみましょう。今、世界ではグローバル経済の進展や新興国における中間所得層の急増、旅客機運航数の増加などにより、世界の航空機利用者数は年々約5%のスピードで伸び続けています。(※参照:一般財団法人 日本航空機開発協会「航空輸送の推移と現状」)飛行機で移動する人が増えるということは、そのぶんだけどこかの場所では一時的に空室が生まれ、どこかの場所では一時的な滞在施設が必要になるということです。しかし、この増加率に合わせてホテルなどの宿泊施設を増やし続けていたら、そのぶん不稼働資産となる不動産の数も増えてしまい、資源の観点から考えても非常に非効率ということになります。

しかし、そこでAirbnbのように個人同士が自身の空き部屋を一時的に貸し出すシェアリングエコノミーが拡大すれば、例えば旅行者のAさんは自身の旅行中に自宅をBさんに貸し出し、旅行先では同じく違う国に旅行中のCさんの自宅に泊めてもらうということができるようになります。このようにお互いの不動産をシェアしあうことで、新たに宿泊施設を建設しなくても、この旅客数の増加を賄うことができ、より効率的な形で経済成長を実現することができます。これがシェアリングエコノミーの原型です。

このシェアリングエコノミーは、特に持続可能な経済モデルへの戦略的な転換をいち早く進めているEUでは、既にEU全体の戦略として掲げられており、(EUでは「コラボレーティブ・エコノミー」と名付けています)、EU加盟諸国に対してシェアリングエコノミーを推進するためのガイドラインも発行しています。

また、シェアリングエコノミーの代名詞とも言えるAirbnbは2008年の設立以降、世界中で急速に利用者の数を増やしており、既に世界で3番目に大きなオンライン宿泊施設販売事業者へと成長しています。(※参照:Airbnbは世界3番手のオンライン宿泊施設販売事業者。米Phocuswright調査

つまり、民泊は日本国内における盛り上がりではなく、世界全体のマクロな経済トレンドとしての成長市場なのです。今後、ますます日本がグローバル化し、世界の人々との距離が短くなれば、日本全体もこのシェアリングエコノミーの波に飲み込まれていくことは間違いありません。また、それは世界全体の持続可能な経済成長を考えるとき、必要不可欠なことでもあります。だからこそ、「民泊」という市場は確実に成長すると考えられるのです。

2. 国家戦略としてのインバウンド振興

世界全体の話をしましたが、次は日本国内に話を戻しましょう。投資の世界では「国策に売りなし」という言葉があります。これは、言葉通り、「国が国家的政策として推進しており、その追い風を受けている産業や市場の株は売ってはいけない」という意味です。そして、これはまさに今の「民泊」にあてはまる言葉です。

今、日本政府は経済成長戦略として「インバウンド」、つまり訪日外国人の呼び込みによる観光経済の発展、地方創生に取り組んでいます。2016年の3月、政府は「明日の日本を支える観光ビジョン構想会議」の中で、訪日外国人の数を2020年までに4,000万人、2030年までに6,000万人に増やす、という目標を掲げました。また、訪日外国人旅行消費額については2020年までに8兆円、2030年までに15兆円という目標値も発表しています。(参照:政府、新観光ビジョンを策定。2030年までに訪日外国人6,000万人へ。民泊普及に向け現行制度も抜本的見直しへ

この目標実現に向けて、既に政府や戦略特区における規制緩和や民泊をめぐる法整備、外国人のVISA緩和、海外における「クール・ジャパン」のプロモーション、地域に観光の主体を移す「DMO」の振興など様々な取り組みを進めており、新たな事業者に対する投資や補助金なども積極的に展開しています。

既に東京や大阪などの都市部ではホテルや旅館の客室稼働率が限界に達しているなか、このインバウンド戦略推進の一環として民泊は大きな期待を寄せられているのです。また、民泊は都市部だけではなく地方部における空き家対策のソリューションなどとしても注目されており、実際に最近ではリピーターの訪日外国人が東京や大阪からより地方の都市へと流れ始めている傾向があるため、今後は地方部における民泊も成長性が期待できそうです。

3. 進む規制緩和と法整備

上記で説明したような国家的な「民泊」推進を背景に、日本国内では「民泊」を取り巻く法整備がどんどんと進んでいます。具体的には、下記の3つが挙げられます。

  • 旅館業法施行令の規制緩和
  • 特区民泊による規制緩和
  • 民泊新法の制定

旅館業法施行令の規制緩和

現行の日本の法律では、一部の特区を除き、部屋を不特定多数の人々に有料で継続的に貸し出すためには、旅館業法の許認可が必要となっています。そこで、政府はこの旅館業法の許認可を取得しやすくするために、2016年4月に旅館業法施行令の改正を行い、旅館業法簡易宿所の要件緩和を実施しました。

特区民泊による規制緩和

現在、政府は経済成長戦略の一環として積極的に規制緩和を進める地域「国家戦略特区」を指定しており、この国家戦略特区に指定された地域では、「民泊条例」を制定することで、旅館業法を取得しなくても合法的に民泊ができるようになっています。この仕組みは「特区民泊」と呼ばれており、既に東京都の大田区や大阪府の一部地域などがこの特区民泊を取り入れています。

また、これまでは特区民泊のネックであった「6泊7日」以上という宿泊日数制限も「2泊3日」へと短縮されることになり、今後はさらに「民泊条例」を制定する自治体や特区民泊に参入する事業者が増えると予想されています。

民泊新法の制定

旅館業法簡易宿所、特区民泊の制度とは別に、全国的に民泊を解禁しようという法律がこの「民泊新法」です。民泊新法が制定されると、一定の条件を満たすことで旅館業法の許認可がなくても誰でも自身の部屋を貸し出すことができるようになります。年間の営業日数が180日以内という制限はつくものの、そもそも現状の民泊物件の稼働率が全国的に60%程度となっていることを考えれば、副収入として民泊を始めたい個人にとってはそれでも十分に大きな規制緩和だと言えるでしょう。民泊新法は2017年の通常国会に提出される予定ですので、早ければ2017年、遅くとも2018年4月には施行となることが予想されます。民泊新法の施行後は法人だけではなく個人にも民泊の裾野が一気に広がる可能性がありますので、民泊市場全体はますます盛り上がることでしょう。

このように、現在政府は様々な角度から規制緩和と法整備を進めており、民泊によるインバウンド振興を戦略的に進めています。世界全体におけるマクロなトレンドもさることながら、日本国内だけを見てみても、「国策に売りなし」の通り、民泊は非常に将来性のある投資分野だと言えます。

4. 2020年東京五輪

最後に、2020年に東京で開催予定のオリンピック・パラリンピックにも触れておきます。オリンピック自体は一時的なものですが、最近では大会開催後の「レガシー(遺産)」をどのように残すか、という点が注目されています。オリンピック開催をきっかけに都市部のスラム地域を大きく再開発し、正のレガシーを残すことに成功した2008年ロンドン五輪が成功事例として取り上げられることが多いですが、オリンピックを一過性のイベントで終わらせずに、都市が持続的に成長できるきっかけとして捉え直そうという動きが高まっています。

2020年の東京五輪でもロンドンと同様に「レガシー」は一つのテーマとなりますので、オリンピックを機に東京の交通インフラが改善され、標識や店頭の外国語表記、無料wifiの整備なども含めて都市全体が外国人にフレンドリーな場所へと進化することで、東京はオリンピック開催後も競争力のある国際観光都市として成長し続けられる可能性もあります。

そうなれば、大会終了後もその効果は持続することとなり、東京近郊エリアは引き続き訪日外国人の人気観光都市として民泊投資に最適なエリアとなる可能性もあります。

一方で、オリンピック開催による一時的な効果も見逃せません。2016年に開催されたリオ五輪では、Airbnbが大会のオフィシャルパートナーとなり、リオデジャネイロ全体で民泊による観光客の受け入れを行いました。その結果、リオ五輪では5.5万人以上がAirbnbを通じてリオを訪れ、大会期間中にホストが得た収入の合計は25億円を超えました(※参照:リオ五輪でAirbnb好調。ホスト収益2,500万ドル超えの予想)。たった数週間のイベントで民泊がこれだけの経済効果を地元の人々にもたらしたわけです。2020年東京五輪でも同様のことが起これば、東京近郊で民泊投資を行っている方々は一時的とは言え多大な恩恵を受けることができるはずです。

いかがでしょうか?これらの背景を考えると「民泊投資」は今後大きく成長が期待できる投資分野であることが分かると思います。短期的には法的なハードルなどクリアしなければいけない問題もあるものの、長期的な目線で考えれば今のうちに民泊投資を始めることは非常に賢い選択だと言えます。

民泊投資について学ぶ

不動産投資についてしっかりと理解している方は、民泊投資について学びましょう。民泊投資のリスクやメリット、デメリット、具体的なスキームなどを学ぶうえで大変おすすめできるのが、下記のセミナーです。民泊投資については数多くのセミナーが開催されていますが、信頼できる企業が開催している合法な民泊投資のセミナーは限られていますので、ぜひ貴重な機会として活用してください。

合法民泊投資について学ぶスマートデイズのセミナー

シェアハウス事業や外国人向け不動産など幅広く不動産事業を手がけているスマートデイズ社が、民泊投資に特化したセミナーを無料で開催しています。同社の民泊投資セミナーでは、「民泊」とは言っても一棟簡易宿所への不動産投資という完全合法な民泊物件への投資を前提とするセミナーですので安心です。不動産投資はもちろん、合法民泊投資についてしっかりと基礎知識を身につけたい方におすすめです。

民泊投資のパターン

一言で「民泊投資」と言っても様々な方法があり、どの立場で民泊投資に関わるかによって収益性なども変わってきますので、まずは民泊投資のパターンについてしっかりと理解しましょう。民泊投資に関わる方法としては、下記の3つが挙げられます。

  1. 民泊物件のオーナーになり、自分で運用する
  2. 民泊物件のオーナーになり、賃貸として貸し出す
  3. 民泊運用可能な物件を賃貸する

ここではそれぞれのパターンについて詳しく解説していきたいと思います。

1. 民泊物件のオーナーになり、自分で運用する

一番スタンダードな方法は、既に保有している物件や、新たに物件を購入し、自分自身がホストとなって民泊運用するというケースです。この場合、新たに物件を購入する場合は初期費用がかかるものの、購入後は月々の家賃などもかからず、民泊による売上も全て自身の収益にすることができるというメリットがあります。また、民泊ホストとは言っても、民泊運用代行会社を活用すれば、手数料はかかるものの、全く手間をかけずにオーナーになることも可能です。このパターンのデメリットとしては、売上が物件の稼働状況に左右されるため、安定的な収益予測が立てづらいという点にあります。ハイリスク・ハイリターンの投資だと言えます。

最近では、中古物件を低価格で購入し、宿泊施設へとリノベーションすることで民泊運用するというスタイルが出てきています。このように中古物件により初期費用を抑えつつ、訪日外国人観光客のニーズを掴んだ物件づくりをするという手法はおすすめの民泊投資手法の一つです。

2. 民泊物件のオーナーになり、賃貸として貸し出す

次の方法は、民泊物件を自身で購入したうえで、それを民泊・転貸可能な物件として他者に貸し出すという方法です。最近では、オーナーから民泊・転貸許可の下りている物件を賃貸して民泊をやりたいという人が増えていますので、このパターンでは通常の賃貸よりも高い家賃で部屋を貸し出せるケースが多くなっています。この場合、民泊投資とはいえどもあくまで収入は家賃収入がメインとなります。稼働率の高低に関わらず安定的な収入が見込める半面、売上には限界がある、稼働率が低い物件の場合は借主がつかずに結局通常の賃貸と同様の賃料でしか貸し出せないというデメリットもあります。

3. 民泊運用可能な物件を賃貸する

最後のパターンは、物件のオーナーになるのではなく、その逆にオーナーから物件を借りて民泊運用するというケースです。新規に民泊投資を始める方はこのパターンが多いようです。このパターンのメリットは、物件を購入するわけではないため初期費用がそこまでかからない点、民泊運用により稼働率を高めれば高めるほど収益が増えるという点が挙げられます。一方で、オーナーではないため月々の賃料は支払わなければならず、稼働率次第では赤字になってしまう可能性もあります。

また、民泊運用代行会社などを活用する場合は売上に応じた手数料などもかかってくるため、一見たくさん予約が入っているように見えても、最終的に手元に残る利益はあまりないというケースもあります。

自分に合った民泊投資のスタイルを考えよう

このように、一言で「民泊投資」といっても関わり方は様々で、リスクとリターンのバランスも大きく異なってくるため、まずは自分自身がどのような投資スタイルが向いているのかをしっかりと理解するところから始めましょう。

民泊投資のリスクとは?

続いて、民泊投資のリスクについてもご紹介しておきたいと思います。民泊に関わる代表的なリスクとしては、下記が挙げられます。

  1. 赤字リスク
  2. 事故リスク
  3. 法的リスク

それぞれのリスクについて簡単にご説明しておきます。

1. 赤字リスク

最も可能性が高いのが、この赤字リスクです。最近では民泊物件の増加により競争が激化しているため、思ったより稼働率が高まらず、赤字続きで民泊からの撤退を迫られるというケースも出てきています。赤字リスクを防ぐためには、民泊運用を始める前にしっかりとした収益シミュレーションを行っておく必要があります。

物件の住所や概要情報を伝えるだけで、競合物件の実際の稼働率や宿泊単価を基にして収益シミュレーションをしてくれる「BnB Insight」の収益シミュレーションサービスを活用しましょう。

2. 事故リスク

民泊ホストとして意識しておかなければいけないのが、民泊ゲストが起こす様々な事故です。物件の中にある家具や設備の破損事故や盗難、火災、物件内での転倒によるケガなど、民泊運用においては予期せぬ事故が起こる可能性があります。

Airbnbにはリスティング1件につき最大100万米ドル(約1億円)まで支払われる民泊ホスト向けの補償保険も用意されており、ホスト自体もゲストから保証金をとることはできますが、全てのケースにおいて保険が適用されるとも限りませんので、その場合は外部の保険サービスを利用してリスクマネジメントをしておくのも一つの手です。

3. 法的リスク

民泊を取り巻く法制度の状況が刻一刻と変化している中では、法的なリスクも伴います。民泊新法が制定・施行されるまでの間は、特区民泊を除けば旅館業法の許認可なく民泊運用を行うことは違法です。現状、日本で運用されている民泊物件の大半が違法状態にあり、既に行政指導を受けているケースも増えています。

民泊を取り巻く法制度をしっかりと理解せずに民泊運用を始めてしまうと、思わぬタイミングで民泊運用を中止せざるを得なくなる可能性がありますので、しっかりと法的なリスクを理解しておきましょう。合法的に民泊運用を行う方法については、下記で説明します。

合法的に民泊投資を行う3つの方法

現在、合法的に民泊運用を行うための法制度として挙げられるのは下記の3つです。

  • 特区民泊
  • 旅館業法簡易宿所
  • 民泊新法

上記のうち、民泊新法はまだ制定されていませんので、2017年以降の話となります。となると、現在では特区民泊の制度を活用するか、旅館業法簡易宿所の許認可を取得する以外に、合法的に民泊運用を行う方法はありません。(正確には「農家民泊」「イベント民泊」などもありますが、ここでは説明を省きます。)

特区民泊の制度を活用するためには、そもそも物件の地域が国家戦略特区内にあり、かつその地域が民泊条例を制定・施行している必要があります。これまで特区民泊のネックとして宿泊日数制限「6泊7日」以上という条件があったのですが、2016年9月、政府がこの制限を「2泊3日」以上に緩和することを決定しました。これを受けて、今後特区民泊を活用した民泊運用および、民泊条例を制定する戦略特区は増加していくと考えられます。

また、旅館業法簡易宿所についても、2016年4月に旅館業法施行令が改正され、一定の条件を満たした上での「フロント設置義務免除」、客室延床面積基準 を「3.3平方メートル以上」まで引き下げ、など一部条件が緩和されました。依然として自治体が独自に条例を定めている場合はこの限りではないものの、全体としては以前より簡易宿所の許認可が取得しやすくなっています。

特区民泊、旅館業法簡易宿所ともに、許認可を取得するためには様々な用途・要件、関連法規を満たす必要がありますので、取得を目指す方はその可否も含めてまずは民泊許認可手続きに精通している行政書士事務所に依頼する必要があります。

民泊投資を成功させるための5ステップ

ここまで民泊投資の概要について説明してきましたが、民泊投資を成功させるための5つのステップを整理すると、下記のようになります。

  1. 民泊・インバウンド市場についてしっかりと理解する
  2. 民泊運用可能なよい物件に出会う
  3. 物件の契約前に収支シミュレーションを立てる
  4. 信頼できる民泊運用代行会社を探す

それぞれのポイントについて説明していきます。

1. 民泊投資についてしっかりと理解する

まずは、民泊市場の成長性やその理由、民泊投資のリスクとリターン、合法民泊の手段とそれぞれの違い、メリット、デメリットなど民泊投資の基礎についてしっかりと理解するところから始めましょう。おすすめなのは、シェアハウス事業や外国人向け不動産など幅広く不動産事業を手がけているスマートデイズ社が開催している無料の民泊投資セミナーです。同社の民泊投資セミナーでは、一棟簡易宿所の仕組みを活用した完全合法の民泊投資を前提とするセミナーですので安心です。

2. 民泊運用可能なよい物件に出会う

民泊投資にあたっての基礎的な知識を網羅できたら、次は実際の物件探しに移ります。ここでは、民泊投資のスタイルによって動きが変わってきます。

物件を購入する場合

物件を購入する場合、おすすめの方法は中古物件を手頃な価格で購入し、リノベーションして民泊運用を始めるという方法です。中古物件であれば初期費用を抑えられますし、リノベーションにより訪日外国人好みの内装や設備を整えることができます。また、リノベーションにより旅館業法や特区民泊など法制度への対応も可能となります。許認可を見越した物件取得のためには、用途地域の制限などをクリアした物件を探す必要がありますので、物件そのものだけではなく場所も含めてしっかりと検討するようにしましょう。

中古物件の購入やリノベーションについては下記のサイトなどを参考にしてまずは情報収集から始めてみましょう。

物件を賃貸する場合

物件を賃貸して民泊運用を開始する場合、物件探しでおすすめなのが、民泊・転貸許可物件だけを集めて掲載している民泊物件.comです。よい物件に巡りあうためにはタイミングや運も重要ですので、根気よく継続的に物件情報を収集し、よい物件が見つかったら即行動することが大事です。

3. 物件の契約前に収支シミュレーションを立てる

民泊向きのよい物件が見つかったら、必ず契約前に収支のシミュレーションを立てるようにしましょう。せっかく多額の初期投資をしたにも関わらず、赤字となってしまっては元も粉もありません。民泊の収支シミュレーションについては、民泊データ分析サービスのBnB Insightを活用するのがおすすめです。

BnB Insightのシミュレーションは、清掃料金や宿泊人数なども考慮したより精緻な収支シミュレーションに対応しているほか、運用代行会社の利用有無やその料率、初期費用などに応じて自由にシミュレーションできるようになっているので、民泊運用時の収支予測を高い精度で立てることができます。ぜひ活用してみてください。

4. 信頼できる民泊運用代行会社を探す

無事に物件の契約を済ませたら、最後は信頼できる民泊運用代行会社を探しましょう。民泊運用を成功させるためには、好条件の物件と出会うことはもちろんですが、その後にどれだけ高品質な運用ができるかという点です。ゲストのニーズを満たす家具やインテリアの設置から丁寧なゲスト対応、高い清掃品質など、一連の運用が全て高いレベルで実現できてはじめて高稼働な物件を生み出すことができます。そのため、どの民泊運用代行会社に運用をお願いするかは非常に重要だと言えます。

MINPAKU.Biz運営元のオックスコンサルティングでは、民泊運用代行サービス「HOST LINK」も提供しています。民泊運用代行会社選びに迷われている方や、HOST LINKのサービスに興味がある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。民泊投資を成功させるためには、事前の十分な知識と準備、そして慎重かつ適切な物件・パートナー選びが非常に重要です。民泊投資は非常に将来性の高い不動産投資分野として今後も大きく市場が成長していくことが想定されています。

民泊可能な物件にも限りがある以上、民泊投資は先手必勝です。ぜひ同記事やMINPAKU.Bizを参考にしながら最初の一歩を踏み出してみましょう。

(MINPAKU.Biz 編集部)